Direitos Reais - 1ª Parte

Roteiro de Aula 6
Direitos Reais – Direito de Propriedade

Direitos Reais
1. Noções iniciais
1.1. Enumeração dos direitos reais
Incidência do art. 1.225 do CC/02 – incidência do princípio da taxatividade[1].

1.2. Espécies
a. Propriedade;
Pode ser:
Plena – todas as prerrogativas encontram-se reunidas numa só pessoa;
Limitada – ocorre na hipótese de restrição dos poderes inerentes ao domínio, que passam ao patrimônio de outra pessoa.
b. Direitos reais sobre coisas alheias;
Ex.: direito de uso, usufruto e servidão.
c. Direitos reais de gozo;
Ex.: superfície, servidão, usufruto, uso, habitação e direito do promitente comprador de imóvel.
d. Direitos reais de garantia;
Ex.: penhor, hipoteca e anticrese.

1.3. Aquisição
Incidência do CC, arts. 1.226 e 1.227.
Bens móveis – adquire-se pela tradição;
Bens imóveis – adquire-se pelo registro;

Obs.: O contrato em si não é suficiente para transferir o domínio.[2]

Da Propriedade

1. Noções iniciais
1.1 Poderes do proprietário
Incidência do CC, art. 1.228: usar, gozar e dispor e reaver a coisa de quem quer a injustamente a detenha ou possua.

Conceito dado por Carlos Roberto Gonçalves, com base nos aludidos poderes:

[...] poder jurídico atrinuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos na lei, bem como de reivindicá-lo que quem injustamente o detenha.

1.2 Elementos constitutivos
Decorrem dos poderes previstos na lei: jus utendi, fruendi, abutendi e a rei vindicatio.
Direito de usar – consiste na faculdade de o dono servir-se da coisa e de utilizá-la da maneira que melhor entender, sem alteração de sua substancia, e excluindo terceiro de igual uso;
Obs.: Esse poder é limitado pelo princípio da função social da propriedade, nos termos do art. 1.228, § 1º do CC e art. 5º, XXIII da CF.

Direito de gozar ou usufruir – gera o poder de perceber os frutos e explorar economicamente seus produtos;

Direito de dispor – consiste no poder de transferir a coisa, bem como onerá-la com garantias reais;

Direito de reivindicar – é o direito de reaver a coisa, sendo corolário do direito de sequela.

1.2.1. Ação Reivindicatória[3]
a. Requisitos de admissibilidade: a titularidade do domínio, a individuação da coisa e a posse ou detenção injusta do réu.

b. Objetivo: a restituição da coisa (imediato); o exercício dos direitos sobre a coisa (mediato).[4]

c. Direito as frutos e benfeitorias: incidência do CC, art. 1.232 e demais dispositivos inerentes à qualidade da posse (CC, arts. 1.214, 1.217, 1.219)[5]

d. Imprescritibilidade: diz-se que a propriedade não se extingue pelo não-uso, apesar de esbarrar na usucapião, que pode ser alegada pelo possuidor em defesa na ação reivindicatória.[6]
Nota: reivindicatória (pedido = domínio + posse) x imissão de posse (pedido = posse – o domínio já é certo)

e. Objeto – são todos os bens objeto do direito de propriedade;

f. Legitimidade ativa e passiva
Ativa – proprietário[7] e, se casado, há necessidade da outorga uxória;
Nota: É reconhecida a legitimidade ativa do herdeiro (CC, art. 1.784) e do titular do compromisso de compra e venda irrevogável e irretratável, quando este já pagou todas as parcelas do contrato.

Passiva – que está na posse ou detenção da coisa, sem título ou suporte jurídico.
Nota: O compromissário, antes da rescisão do contrato, não pode ser demandado, já que a sua posse não pode ser considerada injusta enquanto não for desfeito o negócio.

1.2.2 Ação Negatória
Ao lado da reivindicatória, tem por objeto também proteger o direito de propriedade, mas em relação à sua plenitude.
Fundamento – CC, art. 1.231
Visa tutelar a plenitude do direito de propriedade, com no caso de alguém se julgar no direito de uma servidão sobre o imóvel.
Pressupostos – o autor deve provar, inicialmente: que a coisa lhe pertence; que o réu está reiteradamente praticando atos que inibem o proprietário do gozo de seus direitos;

1.2.3 Ação de Dano Infecto
Trata-se de ação de caráter preventivo e cominatório, que tem por escopo a proteção de um imóvel contra os riscos iminentes advindos de outro imóvel vizinho.
Fundamento – CC, art. 1.280
Nota: neste caso o dano é iminente, enquanto que na negatória ele é atual e permanente.
Legitimidade ativa e passiva
Ativa – do proprietário ou possuidor;
Passiva – do dono do prédio vizinho que causa a interferência;

Caução
É o objeto da ação de dano infecto, tem por objetivo resguardar o autor dos danos iminentes, como forma de início de indenização para o caso destes se concretizarem.
Nota: Em determinados casos pode ser mais viável o pedido de suspensão da obra, alternada com a caução, a exemplo da demolição autorizada, mas que possa trazer prejuízo para o imóvel vizinho.

2.0 Atributos do direito de propriedade:

CC, art. 1.231 do CC. A propriedade é, em regra:
a) plena e exclusiva até que se prove o contrário;
b) perpétua, pois não se extingue pelo seu não uso;
c) detentora de elasticidade, por ser o mais extenso quando desvinculado de direitos reais limitados, como o usufruto, uso e habitação, penhor, hipoteca e anticrese. Esses direitos restringem o âmbito do direito de propriedade. Quando desaparecem , a propriedade volta a ser plena.

3.0 Evolução história - Da função social da propriedade
Direito romano: caráter individualista da propriedade;
Idade medida: há dualidade de sujeitos, o senhor e servo;
Idade moderna: a propriedade assumiu um caráter eminentemente individualista;

3.1 Da função social da propriedade
a. Origem
É controvertida, havendo defesa de que teria sido formulado por Augusto Comte e postulado por Leon Duguit[8].

3.2 No Brasil
CF, art. 5º, XVIII; art. 170, III.
CC, art. 1.228, §§ 1º, 2º e 5º.

3.3 Restrições ao direito de propriedade:

a) Direito de vizinhança;
b) Constituição Federal- possui normas que programam a função social da propriedade.
c) Código eleitoral – dispõe sobre o uso da propriedade privada, quando se permite a requisição de bens para a realização de eleições.
d) Ato voluntário ( cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade em doações e testamentos.)
e) Leis esparsas: Código de Mineração, Código Florestal, Lei de Proteção do Meio Ambiente, etc.

Cf. CC, art. 1.229 – limite a extensão da propriedade pelo critério da utilidade.[9]
Cf. CC, art. 1.230 – define o que é propriedade distinta do solo para efeito de exploração ou aproveitamento, sendo de propriedade da União (CF, art. 176, Código de Mineração, art. 84). Ao concessionário pertence o produto da lavra; e ao proprietário apenas participação no seu resultado.

4. Fundamento jurídico da propriedade
4.1 Teoria da ocupação
A propriedade nasceria da ocupação quando estas ainda eram consideradas coisas sem dono (res nullius). Remonta ao direito romano.
4.2 Teoria da especificação
Apóia-se no trabalho humano, que transforma a natureza e a matéria bruta.
4.3 Teoria da lei
Defendida por Montesquieu, sem seu Espírito das Leis. A propriedade é fruto do direito positivo, que a criou e a garante.
4.4 Teoria da natureza humana
A propriedade é inerente à natureza humana, sendo uma dádiva de Deus. É condição de existência da liberdade do homem.

5.0 Da descoberta
No CC/16 era tratada como modo de aquisição e perda da propriedade, com o nome de invenção.

No CC/02, é tratada como direito real, entre os arts. 1.233 a 1.237.[10]


[1] Observar que o dispositivo não prevê todos os direitos reais existentes no ordenamento, pois se admite a existência de outros no legislação esparsa. A doutrina reconhece como tais o direito de retenção e o pacto de retrovenda, previsto no próprio CC. Carlos Roberto Gonçalves destaca que “No ordenamento jurídico brasileiro toda limitação ao direito de propriedade quenão esteja prevista na lei como direito real tem natureza obrigacional, uma vez eu as partes não podem criar direitos reais.”

[2] Cf. CC, art. 481. O contrato de compra e venda apenas cria a obrigação de transferência do domínio a alguém mediante o pagamento do preço.
[3] É a ação daquele que tem o título mas não tem posse, contra quem tem posse mas não tem título.
[4] Quem reivindica pretende, de início, ter a posse da coisa para depois usar, gozar e dispor dela. Diz-se que a ação reivindicatória tem por objeto a substância da propriedade, para não confundir com a ação negatória, que tem por objeto a sua plenitude, ou seja, o exercício pleno dos direitos que lhe são inerentes.
[5] Cf. Tb. o CC, art. 1.284, que trata do direito aos frutos caídos de árvores de terreno vizinho.
[6] Cf. Súmula 237 do STF: “O usucapião pode ser arguido em defesa.” Nesse caso, a juiz, em caso de acolhida da tese defensória, deve apenas julgar improcedente a reivindicatória. Conferir o seguinte julgado:
RECURSO ESPECIAL Nº 725.222 - MT (2005/0025903-9) RELATOR : MINISTRO FERNANDO GONÇALVES. EMENTA. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. DEFESA. USUCAPIÃO. AQUISIÇÃO DO
DOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE. 1 - Uma vez julgada improcedente ação de reivindicação, diante de defesa cifrada na ocorrência de usucapião (súmula 273 do Supremo Tribunal Federal) não há que se pretender a
transcrição do imóvel em nome dos beneficiários da prescrição aquisitiva, posto que isto apenas é
possível após o ajuizamento da ação própria.
2. Precedente do Superior Tribunal de Justiça (Resp 139.126/PE).
3 - Recurso especial não conhecido.
[7] Pode se tratar de propriedade plena ou limitada, irrevogável ou dependente de resolução. Assim, cada condômino pode reivindicar individualmente a totalidade do imóvel (CC, art. 1.314 c/c art. 1.827)
[8] “Duguit é considerado o precursor da idéia de que os direitos só se justificam pela missão social para qual devem contribuir e, portanto, que o proprietário deve comportar-se e ser considerado, quanto à gestão dos bens, como um funcionário”. (GONÇALVES, C. R., p. 220-221)
[9] Não se admite no direito brasileiro o brocardo qui dominus est soli dominus est usque ad coelos ad ínferos­ – quem é dono do solo também o é até o céu e até o inferno.
[10] Processo para venda de coisa alheira perdida – Cf. art. 1.170 do CPC.